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        北京擬立法貫徹“房住不炒” 七大亮點值得關注

        來源:  人民網       作者:池夢蕊      發布時間:2021-8-26 15:37  |  

        日前,北京市住房和城鄉建設委公布了《北京市住房租賃條例》(征求意見稿),公開向社會征求意見。其中提出,北京將建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時,住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施,調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

        此次公開征求意見的《條例》共6章81條,分別是:總則、出租與承租、租賃服務、培育和發展、法律責任和附則。北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波介紹,此次征求意見的《條例》是在《民法典》和國家《住房租賃條例》(征求意見稿)的框架內,結合北京的城市定位和實際起草的,主要有七大亮點。

        第一個亮點,北京是首個將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規的城市。與一般的政策文件相比,地方性法規是城市立法的最高等級。此舉既體現了北京市“看北京首先要從政治上看”的政治覺悟,又體現了北京市貫徹黨中央決策部署的堅定決心。

        第二個亮點,保護承租人權益。《條例》一是明確了房屋出租規定,要求出租住房應當具備供水、供電等基本條件,符合建筑、消防、室內裝修相關規定,不得以違反規劃設計要求出租、居住人數超標等形式違法群租,不得出租違法建設、危房、甲醛房等。二是擬規定合同期限內出租人不得單方面提高租金,出租人提前解除合同的,應當經承租人同意。三是要求出租方應在簽約前將房屋狀況,特別是裝修完成時間告知承租人,保障承租人知情權。四是減輕承租人負擔,提倡出租人按月收取租金,押金一般不超過一個月租金。五是規定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定之外的費用。六是擬規定住房租賃合同期限內,承租人與業主享受同等物業服務。七是重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優先購買權”“優先承租權”等法定權利,特別是租賃住房及其附屬設施危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設施質量不合格,承租人仍然可以隨時解除租賃合同。

        第三個亮點,增加了調控手段。住房租賃市場的主體是散戶對散戶(C2C),住房租賃企業運營的規模(B2C)占比較小,租金調控的手段少、壓力大。國家版《住房租賃條例》(征求意見稿)規定:“租金上漲過快的,可以采取必要措施進行合理調控”。此次北京版《條例》即對必要措施進行了具體化,一是限制住房租賃企業“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施顯然是針對當年各大租賃企業競價收房的約束,防止這些企業在資本的助推下放大市場波動;二是實行傭金指導價。傭金是承租人的負擔之一,2016年之后,住房租賃傭金由指導價調整為市場調解價,即由政府設定封頂價改為雙方協商的市場價,一般由承租人交納,標準多為1個月租金。實行傭金指導價將有助于減輕承租人的實際負擔,特別是減輕換租的壓力;三是實行租金指導價,即由政府分區域規定租金的上限或漲幅,確保租金保持在合理范圍。這個區域可能是某些價格上漲過快的區域,也可能是全部范圍。這三個遞進式的調控措施是北京市首創,充分體現了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心。從統計數據來看,近年來租金波動幅度較小,市場保持平穩,這種情況下無需政府干預。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施,屬于依法設定、用來穩定租金的調控工具。

        第四個亮點,培育發展住房租賃市場。為落實黨中央、國務院培育發展住房租賃市場的重要部署,《條例》設立“培育和發展”專章,在增加市場供給、調節供應結構方面加大了力度。如在盤活存量方面,北京市將鼓勵單位和個人依法出租住房,穩定租賃關系,穩定租金水平;在擴大增量方面,將鼓勵利用集體用地新建租賃住房,鼓勵低效、閑置的非居住房屋按規定改建租賃住房等方式加大租賃住房供應;鼓勵商業銀行為租賃住房建設運營提供金融支持。此外,《條例》還擬規定逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。

        第五個亮點,建立租賃合同網簽系統。《條例》規定北京市將建立健全住房租賃管理服務平臺,利用科技手段提供合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務,并與公安、教育等部門建立信息互通共享機制。出租人應當通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同,同步完成住房租賃登記備案和出租登記。按照國家法律法規,出租房屋需要向屬地住建房管部門辦理登記備案,向公安部門辦理出租登記。通過全市統一的租賃平臺網簽租賃合同,相當于給租賃市場提供了一項公共基礎設施,出租人不用“一事兩跑”,也不用擔心個人信息保存在企業的安全性。此外,《條例》還規定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。實現了讓信息多跑路,群眾少跑腿。

        第六個亮點,嚴管長租公寓。近年來,長租公寓在資本的驅動下,長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷,嚴重損害了租賃當事人的權益。住建部和北京市均發布了規范管理的措施。此次《條例》也充分體現了“嚴管”的思路,一是主體有門檻,要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力,名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣,便于社會識別。二是從業要實名,規定住房租賃企業、房地產經紀機構的從業人員應當按照規定辦理、使用從業人員信息卡,實名從業。住房租賃合同和房地產經紀服務合同應由提供服務的從業人員簽字并注明從業人員信息卡號。實名從業便于鎖定人員的責任,為今后建立信用體系建立基礎。三是資金要監管,規定租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和,押金不超過一個月租金。防止住房租賃企業利用“資金池”無序擴張。四是違規有處罰,《條例》針對房地產經紀機構、住房租賃企業常見違法違規行為,按照情節輕重設定了罰則,增加了機構和從業人員的違法成本。

        第七個亮點,嚴管群租房。群租房的安全、擾民問題突出,市民投訴居高不下。《條例》規定出租住房應按照規劃設計的套、間出租,符合人均使用面積和每個房間居住人數的要求,明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的,將群租房治理措施升格為地方性法規,并配套相應的處罰措施,將為治理工作帶來極大利好。

        此外,針對租金貸、短租房、發布虛假房源等問題,北京市此前已出臺相關文件,相應措施也已吸收到《條例》當中,通過立法予以鞏固,并有針對性地配套了罰則,保持了政策的連續性和穩定性。從時間來看,地方性法規需在公開征求意見并修改完善后提交市人大審議,預計明年上半年左右提交審議。

        (編輯:王星

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